{"id":64,"date":"2014-02-20T22:53:33","date_gmt":"2014-02-20T21:53:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.evematringe.eu\/bl0g\/?p=64"},"modified":"2018-03-25T23:01:24","modified_gmt":"2018-03-25T21:01:24","slug":"les-avocats-perdants-avec-alur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.evematringe.eu\/bl0g\/2014\/02\/20\/les-avocats-perdants-avec-alur\/","title":{"rendered":"Les avocats perdants avec ALUR"},"content":{"rendered":"
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Au d\u00e9part, un autre terme, moins d\u00e9licat mais plus pr\u00e9cis m\u2019\u00e9tait venu \u00e0 l\u2019id\u00e9e \u00e0 la place de \u00ab\u00a0perdants<\/em>\u00ab\u00a0.<\/span><\/p>\n<\/header>\n

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Pour expliquer un peu le pourquoi des r\u00e9actions des avocats (CNB<\/a>, FNUJA<\/a>), indiquons que les professions du droit et du chiffre ont chacune \u00ab\u00a0leur<\/em>\u00a0\u00bb secteur d\u2019activit\u00e9 monopolistique, le monopole \u00e9tant la contrepartie de contraintes professionnelles qui p\u00e8sent sur eux (un avocat r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 par l\u2019aide juridictionnelle travaille le plus souvent \u00e0 perte, ce qu\u2019il compense par le reste de son activit\u00e9). Toucher aux fronti\u00e8res de ces secteurs d\u2019activit\u00e9s a d\u2019importantes cons\u00e9quences pour les professionnels en question. C\u2019est ce qui vient de se passer avec la loi ALUR, pas sur un \u00e9norme secteur, mais n\u00e9anmoins sur une part non n\u00e9gligeable de l\u2019activit\u00e9 de certains cabinets.<\/span><\/p>\n

En tr\u00e8s r\u00e9sum\u00e9, avant la loi ALUR, les avocats pouvaient r\u00e9diger les actes de cession de parts de soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI).\u00a0En 1re\u00a0lecture \u00e0\u00a0l\u2019Assembl\u00e9e Nationale, cette activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9e aux notaires, en seconde lecture<\/a> \u00e0\u00a0l\u2019Assembl\u00e9e Nationale, ladite activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 partag\u00e9e entre notaire, avocat et experts-comptables et le texte a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9, ce qui fait qu\u2019il est d\u00e9sormais de droit positif, sauf \u00e0 \u00eatre censur\u00e9 par le Conseil constitutionnel que certains s\u00e9nateurs ont promis de saisir, mais enfin, la LPM a d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019il y a loin des v\u0153ux \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019une saisine.<\/span><\/p>\n

Faut-il pour autant jeter la pierre \u00e0 Duflot\u00a0? Las, elle a eu beaucoup de complices, et les avocats pourraient utilement se pencher sur le chemin emprunt\u00e9 par le l\u00e9gislateur<\/a> afin de savoir qui remercier aux prochaines \u00e9ch\u00e9ances \u00e9lectorales.<\/span><\/p>\n

La loi ALUR, aka \u00ab\u00a0acc\u00e8s au logement et urbanisme r\u00e9nov\u00e9<\/em>\u00a0\u00bb a commenc\u00e9 par un\u00a0projet de loi <\/a>pour l\u2019acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9, n\u00b01179, d\u00e9pos\u00e9 le 26 juin 2013 dans lequel il n\u2019est nulle part question des formes de la cession de parts de SCI, ni de l\u2019acte d\u2019avocat.\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019article 70, qui se\u00a0scindera par la suite en diff\u00e9rents articles, dont le fameux \u00ab\u00a070 quater<\/em>\u00a0\u00bb\u00a0 est consacr\u00e9 au droit de pr\u00e9emption (Par ex. on parle de droit de pr\u00e9emption quand, lorsqu’un propri\u00e9taire priv\u00e9 entend vendre son bien, son locataire est prioritaire pour l\u2019acheter (au prix indiqu\u00e9, il ne s\u2019agit pas de spolier le propri\u00e9taire). Ce syst\u00e8me permet aux collectivit\u00e9s locales d\u2019acqu\u00e9rir les immeubles dont elles ont besoin pour r\u00e9aliser leurs projets d\u2019urbanisme, dans l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Outre le locataire, la Commune dispose \u00e9galement d\u2019un droit de pr\u00e9emption). Le rapport avec la choucroute l\u2019acte d\u2019avocat me direz-vous\u00a0?\u00a0<\/span><\/p>\n

Au cours des discussions en premi\u00e8re lecture devant l\u2019Assembl\u00e9e nationale (cf. sur l\u2019article 70<\/a>) un d\u00e9put\u00e9 (lui<\/a>) a soulign\u00e9 que \u00ab\u00a0une commune ne peut aujourd\u2019hui pr\u00e9empter des parts de soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, sauf d\u00e9lib\u00e9ration particuli\u00e8re. Or on sait tr\u00e8s bien que les marchands de sommeil, en particulier, contre lesquels nous avons entrepris hier, non sans une certaine efficacit\u00e9, de lutter, utilisent beaucoup les SCI pour acqu\u00e9rir des biens et les vendre ensuite dans les conditions que l\u2019on conna\u00eet. L\u2019id\u00e9e est donc de permettre aux communes de pr\u00e9empter des parts de SCI \u2013 sauf, bien entendu, si elles y renoncent\u00a0\u2013 comme elles peuvent le faire pour les immeubles<\/em>\u00ab\u00a0.<\/span><\/p>\n

Cette affirmation n\u2019est pas totalement exacte, comme n\u2019a pas manqu\u00e9 de le relever la rapporteure du texte, mais cette modification permettait d\u2019am\u00e9liorer l\u2019\u00e9tat du droit, et notamment \u00ab\u00a0de surmonter les obstacles et de lutter contre les moyens de contournement qui existent aujourd\u2019hui, c\u2019est-\u00e0-dire de permettre la pr\u00e9emption, et ce pas uniquement quand il s\u2019agit de la totalit\u00e9 ou de la majorit\u00e9 des parts<\/em>\u00ab\u00a0.\u00a0La discussion s\u2019est poursuivi sur le point de savoir comment mettre les communes en mesure d\u2019exercer ce droit de pr\u00e9emption, \u00e0 savoir l\u2019obligation de signaler les cessions de part de SCI, ce qui n\u2019\u00e9tait jusqu\u2019alors pas le cas.\u00a0La Ministre, Mme C\u00e9cile Duflot, rel\u00e8vera d\u2019ailleurs que \u00ab\u00a0La vente de parts de SCI pouvant se faire sous seing priv\u00e9 \u2013 sans formalit\u00e9 obligatoire d\u2019enregistrement \u2013, et en l\u2019absence de d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner \u2013 DIA \u2013, il est tr\u00e8s difficile d\u2019effectuer une pr\u00e9emption. Nous devrons travailler sur cette question pour soumettre les SCI \u00e0 une forme de r\u00e9glementation qui s\u2019apparente plus \u00e0 la r\u00e9glementation sur la cession des biens immobiliers qu\u2019\u00e0 la r\u00e9glementation commerciale<\/em>\u00ab\u00a0.\u00a0C\u2019est ce passage qui concerne les avocats, car ils r\u00e9alisent effectivement des actes de cession de parts de SCI, conform\u00e9ment aux formes de la cession de part de SCI r\u00e9sultant des articles 1861 et suivants du Code civil<\/a>.<\/span><\/p>\n

Le projet de loi adopt\u00e9e en premi\u00e8re lecture par l\u2019Assembl\u00e9e Nationale le 13 septembre 2013 comporte un article 70 quater<\/a> modifiant l\u2019article 1861 (v. le tableau comparatif des diff\u00e9rents textes, p. 837<\/a>) dont la teneur est la suivante\u00a0\u00a0L\u2019article\u00a01861 du code civil est compl\u00e9t\u00e9 par un alin\u00e9a ainsi r\u00e9dig\u00e9\u00a0: \u00ab\u00a0Toute cession de parts sociales d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re est soumise \u00e0 l\u2019article\u00a0710-1<\/a><\/em>\u00ab\u00a0, texte qui r\u00e9serve la possibilit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 la publicit\u00e9 fonci\u00e8re aux seuls actes constat\u00e9s par acte notari\u00e9. A noter que si l\u2019article 9 de loi de 2011<\/a> (vous savez, quand l\u2019UMP \u00e9tait aux manettes) ne r\u00e9servait pas la publicit\u00e9 fonci\u00e8re au seul acte notari\u00e9, le projet adopt\u00e9 en 1re\u00a0 lecture \u00e0 l\u2019Assembl\u00e9e nationale ne pouvait nuire aux avocats.<\/span><\/p>\n

Ce projet de loi a \u00e9t\u00e9 transmis en l\u2019\u00e9tat au s\u00e9nat et \u00e0\u00a0l\u2019issue des d\u00e9bats s\u00e9natoriaux, l\u2019article 70 quater a disparu<\/a>, pour les raisons expos\u00e9es par les rapporteurs de la commission des affaires \u00e9conomiques, dans le rapport n\u00b065<\/a> des s\u00e9nateurs Claude Dilain et Claude B\u00e9rit-D\u00e9bat, \u00e0 savoir que l\u2019article 70 quater visait \u00e0 imposer une publicit\u00e9s des actes de cession de parts de SCI, afin de\u00a0pr\u00e9venir les contournements d\u2019obligations d\u2019information en mati\u00e8re de respect du droit de l\u2019environnement ou visant \u00e0 emp\u00eacher la collectivit\u00e9 publique d\u2019exercer son droit de pr\u00e9emption sur ce type de biens dans un d\u00e9lai raisonnable par d\u00e9faut d\u2019information. Mais comme le projet de loi modifi\u00e9 instaurait d\u00e9sormais une\u00a0d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner en application de l\u2019article\u00a0L.\u00a0213-2 du code de l\u2019urbanisme, l\u2019article 70 quater devenait inutile (et les avocats pouvaient continuer \u00e0 instrumenter).<\/span><\/p>\n

Le projet de loi est ensuite revenu devant l\u2019assembl\u00e9e nationale, o\u00f9 les d\u00e9put\u00e9s qui avaient lev\u00e9 le li\u00e8vre de la cession de part de SCI ont cherch\u00e9 \u00e0 inclure les avocats dans le dispositif. C\u2019est ainsi qu\u2019un amendement n\u00b0574 pr\u00e9sent\u00e9 par MM. les d\u00e9put\u00e9s Pupponi, Brottes et Laurent r\u00e9tablissait l\u2019article 70 quater dans la version suivante \u00ab\u00a0L\u2019article 1861 du code civil est compl\u00e9t\u00e9 par un alin\u00e9a ainsi r\u00e9dig\u00e9 : \u00ab Toute cession de la majorit\u00e9 des parts sociales d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, lorsque le patrimoine de cette soci\u00e9t\u00e9 est constitu\u00e9 par une unit\u00e9 fonci\u00e8re b\u00e2tie ou non, dont la cession est soumise au droit de pr\u00e9emption pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article L. 211-1 du code de l\u2019urbanisme, doit \u00eatre constat\u00e9e par un acte re\u00e7u en la forme authentique (= un acte notari\u00e9) ou par un acte sous seing priv\u00e9 contresign\u00e9 par un avocat ou par un professionnel de l\u2019expertise comptable dans les conditions pr\u00e9vues au chapitre I du titre II de la loi n\u00b0 71-1130 du 31 d\u00e9cembre 1971 portant r\u00e9forme de certaines professions judiciaires et juridiques. Le r\u00e9dacteur de l\u2019acte met en \u0153uvre \u00e0 cet effet les dispositions pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article L. 213-2 du m\u00eame code3.<\/span><\/p>\n

Le S\u00e9nat a de nouveau supprim\u00e9 l\u2019article 70 quater en seconde lecture<\/a>\u00a0mais comme le texte de loi a\u00a0\u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9 en commission mixte paritaire,\u00a0l\u2019article 70 quater a \u00e9t\u00e9 r\u00e9introduit,\u00a0puis adopt\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure de l\u2019article 45 III de la constitution<\/a>. Alors que, comme l\u2019a relev\u00e9 le S\u00e9nat, la publicit\u00e9 sur le projet de vente de parts de SCI est assur\u00e9e par la\u00a0d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner fi\u00e9e \u00e0 l\u2019article\u00a0L.\u00a0213-2 du code de l\u2019urbanisme.\u00a0<\/span><\/p>\n

Du point de vue de l\u2019usager, je ne sais pas si cela va lui co\u00fbter plus ou moins cher de passer par un expert-comptable, un notaire ou un avocat. Par contre, de la m\u00eame fa\u00e7on que les avocats ne sont pas de professionnels du chiffre et ne se m\u00ealent pas de r\u00e9aliser les comptes sociaux de leurs clients, les experts-comptables ne sont pas des professionnels du droit. Reste \u00e0 voir si le Conseil constitutionnel sera saisi, et surtout s\u2019il sera sensible \u00e0 cet argument.<\/span><\/p>\n<\/div>\n