Au départ, un autre terme, moins délicat mais plus précis m’était venu à l’idée à la place de « perdants« .
Pour expliquer un peu le pourquoi des réactions des avocats (CNB, FNUJA), indiquons que les professions du droit et du chiffre ont chacune « leur » secteur d’activité monopolistique, le monopole étant la contrepartie de contraintes professionnelles qui pèsent sur eux (un avocat rémunéré par l’aide juridictionnelle travaille le plus souvent à perte, ce qu’il compense par le reste de son activité). Toucher aux frontières de ces secteurs d’activités a d’importantes conséquences pour les professionnels en question. C’est ce qui vient de se passer avec la loi ALUR, pas sur un énorme secteur, mais néanmoins sur une part non négligeable de l’activité de certains cabinets.
En très résumé, avant la loi ALUR, les avocats pouvaient rédiger les actes de cession de parts de société civile immobilière (SCI). En 1re lecture à l’Assemblée Nationale, cette activité a été réservée aux notaires, en seconde lecture à l’Assemblée Nationale, ladite activité a été partagée entre notaire, avocat et experts-comptables et le texte a été adopté, ce qui fait qu’il est désormais de droit positif, sauf à être censuré par le Conseil constitutionnel que certains sénateurs ont promis de saisir, mais enfin, la LPM a démontré qu’il y a loin des vœux à la réalisation d’une saisine.
Faut-il pour autant jeter la pierre à Duflot ? Las, elle a eu beaucoup de complices, et les avocats pourraient utilement se pencher sur le chemin emprunté par le législateur afin de savoir qui remercier aux prochaines échéances électorales.
La loi ALUR, aka « accès au logement et urbanisme rénové » a commencé par un projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n°1179, déposé le 26 juin 2013 dans lequel il n’est nulle part question des formes de la cession de parts de SCI, ni de l’acte d’avocat.
L’article 70, qui se scindera par la suite en différents articles, dont le fameux « 70 quater » est consacré au droit de préemption (Par ex. on parle de droit de préemption quand, lorsqu’un propriétaire privé entend vendre son bien, son locataire est prioritaire pour l’acheter (au prix indiqué, il ne s’agit pas de spolier le propriétaire). Ce système permet aux collectivités locales d’acquérir les immeubles dont elles ont besoin pour réaliser leurs projets d’urbanisme, dans l’intérêt général. Outre le locataire, la Commune dispose également d’un droit de préemption). Le rapport avec la choucroute l’acte d’avocat me direz-vous ?
Au cours des discussions en première lecture devant l’Assemblée nationale (cf. sur l’article 70) un député (lui) a souligné que « une commune ne peut aujourd’hui préempter des parts de société civile immobilière, sauf délibération particulière. Or on sait très bien que les marchands de sommeil, en particulier, contre lesquels nous avons entrepris hier, non sans une certaine efficacité, de lutter, utilisent beaucoup les SCI pour acquérir des biens et les vendre ensuite dans les conditions que l’on connaît. L’idée est donc de permettre aux communes de préempter des parts de SCI – sauf, bien entendu, si elles y renoncent – comme elles peuvent le faire pour les immeubles« .
Cette affirmation n’est pas totalement exacte, comme n’a pas manqué de le relever la rapporteure du texte, mais cette modification permettait d’améliorer l’état du droit, et notamment « de surmonter les obstacles et de lutter contre les moyens de contournement qui existent aujourd’hui, c’est-à-dire de permettre la préemption, et ce pas uniquement quand il s’agit de la totalité ou de la majorité des parts« . La discussion s’est poursuivi sur le point de savoir comment mettre les communes en mesure d’exercer ce droit de préemption, à savoir l’obligation de signaler les cessions de part de SCI, ce qui n’était jusqu’alors pas le cas. La Ministre, Mme Cécile Duflot, relèvera d’ailleurs que « La vente de parts de SCI pouvant se faire sous seing privé – sans formalité obligatoire d’enregistrement –, et en l’absence de déclaration d’intention d’aliéner – DIA –, il est très difficile d’effectuer une préemption. Nous devrons travailler sur cette question pour soumettre les SCI à une forme de réglementation qui s’apparente plus à la réglementation sur la cession des biens immobiliers qu’à la réglementation commerciale« . C’est ce passage qui concerne les avocats, car ils réalisent effectivement des actes de cession de parts de SCI, conformément aux formes de la cession de part de SCI résultant des articles 1861 et suivants du Code civil.
Le projet de loi adoptée en première lecture par l’Assemblée Nationale le 13 septembre 2013 comporte un article 70 quater modifiant l’article 1861 (v. le tableau comparatif des différents textes, p. 837) dont la teneur est la suivante L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1« , texte qui réserve la possibilité de procéder à la publicité foncière aux seuls actes constatés par acte notarié. A noter que si l’article 9 de loi de 2011 (vous savez, quand l’UMP était aux manettes) ne réservait pas la publicité foncière au seul acte notarié, le projet adopté en 1re lecture à l’Assemblée nationale ne pouvait nuire aux avocats.
Ce projet de loi a été transmis en l’état au sénat et à l’issue des débats sénatoriaux, l’article 70 quater a disparu, pour les raisons exposées par les rapporteurs de la commission des affaires économiques, dans le rapport n°65 des sénateurs Claude Dilain et Claude Bérit-Débat, à savoir que l’article 70 quater visait à imposer une publicités des actes de cession de parts de SCI, afin de prévenir les contournements d’obligations d’information en matière de respect du droit de l’environnement ou visant à empêcher la collectivité publique d’exercer son droit de préemption sur ce type de biens dans un délai raisonnable par défaut d’information. Mais comme le projet de loi modifié instaurait désormais une déclaration d’intention d’aliéner en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, l’article 70 quater devenait inutile (et les avocats pouvaient continuer à instrumenter).
Le projet de loi est ensuite revenu devant l’assemblée nationale, où les députés qui avaient levé le lièvre de la cession de part de SCI ont cherché à inclure les avocats dans le dispositif. C’est ainsi qu’un amendement n°574 présenté par MM. les députés Pupponi, Brottes et Laurent rétablissait l’article 70 quater dans la version suivante « L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière bâtie ou non, dont la cession est soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, doit être constatée par un acte reçu en la forme authentique (= un acte notarié) ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable dans les conditions prévues au chapitre I du titre II de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. Le rédacteur de l’acte met en œuvre à cet effet les dispositions prévues à l’article L. 213-2 du même code3.
Le Sénat a de nouveau supprimé l’article 70 quater en seconde lecture mais comme le texte de loi a été renvoyé en commission mixte paritaire, l’article 70 quater a été réintroduit, puis adopté conformément à la procédure de l’article 45 III de la constitution. Alors que, comme l’a relevé le Sénat, la publicité sur le projet de vente de parts de SCI est assurée par la déclaration d’intention d’aliéner fiée à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.
Du point de vue de l’usager, je ne sais pas si cela va lui coûter plus ou moins cher de passer par un expert-comptable, un notaire ou un avocat. Par contre, de la même façon que les avocats ne sont pas de professionnels du chiffre et ne se mêlent pas de réaliser les comptes sociaux de leurs clients, les experts-comptables ne sont pas des professionnels du droit. Reste à voir si le Conseil constitutionnel sera saisi, et surtout s’il sera sensible à cet argument.
